전세 만기 보증금 안 줄 때 대항력 지키며 이사하는 임차권등기명령

"다음 세입자 올 때까지 기다려"라는 말에 속지 마세요

전세 만기를 2달 앞두고 이사 갈 집까지 계약금을 걸어놨는데, 집주인이 "요즘 역전세라 세입자가 안 구해진다. 새 세입자 들어오면 보증금 빼줄 테니 기다려라"고 하더군요.

이사 갈 집 잔금 날짜는 다가오는데 보증금을 못 준다니 눈앞이 캄캄했습니다.

가장 위험한 행동이 뭔지 아십니까?

"일단 이사부터 가고 전입신고 옮겨야지" 하며 짐을 빼는 순간, 내가 쥐고 있던 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자 우선변제권이 그 자리에서 소멸합니다. 집이 경매로 넘어가도 1원도 먼저 배당받지 못하게 됩니다.

이때 내 권리를 완벽하게 잠가두고 이사할 수 있는 법적 치트키가 바로 '임차권등기명령'입니다.

법무사 비용 30~50만 원 들이지 않고 대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 직접 신청할 수 있습니다.

1. 계약 해지 통보 증거 확보 (만기 2~6개월 전):

집주인에게 "만기일에 퇴거하겠다"고 보낸 문자메시지(집주인의 "알겠다"는 답장 필수)나 우체국 내용증명 우편을 준비합니다.

2. 전자소송 사이트 접수:

계약 만료일 다음 날부터 [서류제출] -> [민사신청] -> [임차권등기명령신청서]를 작성합니다. 임대차계약서 사본, 확정일자 부여 서류, 주민등록초본, 등기부등본을 PDF로 첨부합니다.

3. 법원 결정 및 등기소 촉탁:

신청 후 약 1~2주 뒤 법원이 결정을 내리고 등기소에 등기를 촉탁합니다.

4. 등기부등본 확인 후 이사:

인터넷등기소에서 등기부등본 을구를 열람해 '주택임차권 (임차보증금 O억 원, 임차인 홍길동)'이 빨간 줄 없이 정상 기재된 것을 확인한 뒤 비로소 새로운 집으로 전입신고를 하고 짐을 뺍니다.

※ 오늘의 실천 과제: HUG나 SGI 전세보증보험에 가입되어 있다면, 계약 만료 1개월 경과 후 임차권등기가 완료된 등기부등본을 들고 보증보험 회사에 보증이행을 청구하시면 1~2주 안에 보증금 전액을 대신 돌려받습니다.