전세 재계약 시 증액 계약서 작성법과 확정일자 부여 주의사항 (기존 보증금 순위 지키기)

집주인이 "보증금 3천 올려서 계약서 새로 쓰자"고 할 때

전세 계약 2년 만기를 앞두고 집주인에게 전화가 왔습니다. "박과장님, 주변 시세가 올랐으니 보증금 3천만 원만 올려서 재계약합시다. 계약서는 그냥 부동산 갈 것 없이 둘이 새로 깔끔하게 한 장 다시 쓰시죠."

여기서 많은 세입자들이 저지르는 치명적인 실수가 있습니다. 바로 기존 2억짜리 계약서를 버리고 2억 3천만 원짜리 새 계약서 한 장만 달랑 작성하는 것입니다.

만약 지난 2년 사이에 집주인이 집을 담보로 은행 대출(근저당)을 받아두었다면, 당신의 2억 원은 은행 뒤 순위로 밀려나 경매 시 날아갈 수 있습니다.

1. 반드시 지켜야 할 증액 계약의 3대 황금률

제1원칙: 기존 계약서 원본은 평생 보관한다

당신의 원래 보증금(2억 원)에 대한 1순위 대항력과 우선변제권은 처음 이사 와서 전입신고하고 확정일자 찍었던 바로 그 옛날 계약서 원본에 각인되어 있습니다. 이 종이를 버리는 순간 2년 전의 선순위 권리는 영원히 소멸합니다.

제2원칙: 당일 아침 등기부등본(을구)을 직접 열람한다

내가 처음 들어왔던 날부터 오늘까지 그사이에 집주인이 대출을 받았는지 대한민국 법원 인터넷등기소에서 700원을 내고 반드시 확인해야 합니다.

• 새로운 근저당이 없다면: 증액 안심 진행
• 새로운 근저당이 생겼다면: 증액분 3천만 원은 2순위가 되므로 보증보험 가입 가능 여부를 즉시 은행에 확인해야 함

2. 증액 계약서 작성 및 특약 문구

계약서 양식의 보증금란에는 다음과 같이 기재합니다:

• 총 보증금: 2억 3,000만 원 (기존 보증금 2억 원 + 증액분 3,000만 원)
• 계약서 특약사항에 필수 기재:

*"본 계약은 20XX년 X월 X일 체결된 기존 임대차 계약(보증금 2억 원)의 만기 도래에 따라 보증금 3,000만 원을 증액하며 임대차 기간을 2년 연장하는 증액 갱신 계약임. 기존 계약서는 본 계약서와 함께 유효하게 존속함."*

3. 확정일자는 어디에 받을까?

주민센터나 대법원 인터넷등기소에 가서 새로 작성한 증액 계약서에만 확정일자를 새로 부여받습니다.

이렇게 하면:

• 기존 2억 원: 최초 전입일 기준 1순위 보장 유지
• 증액된 3,000만 원: 오늘 확정일자 받은 날짜 기준 후순위 보장 확보

양쪽 모두 완벽하게 법적 보호를 받게 됩니다.