상가·주택 임대차계약서 특약 10선: 임대인과 임차인 모두 분쟁 없는 표준 문구

"퇴거할 때 도배비 물어내라"는 집주인의 억지에 당하지 않으려면

이사 나가는 날 보증금에서 50만 원, 100만 원씩 깎겠다는 집주인 때문에 현관문 앞에서 고성이 오가는 광경을 주변에서 흔히 봅니다.

"벽지에 햇빛 바랜 자국이 있으니 도배비 80만 원 까고 줍니다."

"보일러 노후로 고장 난 거 제가 50만 원 들여 고쳤으니 보증금에 합쳐주세요."

이 모든 비극은 계약서에 명확한 특약 한 줄을 적어두지 않았기 때문에 발생합니다. 계약서 쓸 때 볼펜으로 꼭 적어 넣어야 할 황금 특약들을 정리해 드립니다.

1. 임차인(세입자)을 지키는 필수 방어 특약 4선

1. 원상복구 범위 명시 (대법원 판례 인용):

*"임차인의 퇴거 시 원상복구 의무 범위에서 일상적인 생활이나 시간 경과에 따라 자연적으로 발생하는 노후화 및 마모(햇빛 변색, 가구 눌림 자국, 통상적인 못 자국 등)는 제외한다."*

2. 시설물 수리 및 하수도/누수 책임:

*"보일러, 수도관, 냉난방기 등 주요 설비의 노후로 인한 하자 보수는 임대인의 비용으로 수리하며, 임차인의 고의·중과실이 없는 소모품 교체 이외의 수리는 임대인이 즉시 조치한다."*

3. 만기 시 보증금 반환 확약:

*"임대차 만기일에 임대인은 다음 임차인의 입주 여부와 관계없이 만기 당일 임차인에게 보증금 전액을 반환한다."*

4. 전세대출 불가 시 해제 특약:

*"본 계약은 임차인의 버팀목/일반 전세자금 대출 승인을 조건으로 하며, 임대인 또는 목적물(주택)의 귀책사유로 대출이 불승인될 경우 본 계약은 위약금 없이 무효로 하고 수령한 계약금은 즉시 반환한다."*

2. 임대인(집주인)도 안심하는 상생 특약 2선

1. 중도 해지 시 중개보수 부담:

*"임대차 기간 만료 전 임차인의 개인 사정으로 중도 퇴실하는 경우, 신규 임차인 유치를 위한 부동산 중개수수료는 임차인이 부담한다."*

2. 실내 흡연 및 무단 개조 금지:

*"실내 흡연 및 벽체 천공(타공), 내부 시설 임의 개조를 금하며 위반 시 전문 특수 청소비 및 원상복구 비용을 임차인이 실비 배상한다."*

3. 계약서 날인 전 최종 점검

계약서에 도장을 찍기 전 중개사에게 "위 특약 사항을 특약란에 그대로 넣어주세요"라고 요구하세요. 공인중개사는 법적으로 양 당사자의 합의된 특약을 누락 없이 계약서에 기재할 의무가 있습니다.