부동산 복비 0.4% 다 주지 마세요: 상한 요율 협상과 부가세 방어법

"원래 다 상한선대로 내는 겁니다"의 거짓말

전셋집을 구하고 계약서를 쓸 때 중개사분이 계산기에 0.3%를 딱 곱해서 내밀더군요.

제가 "사장님, 10만 원만 좀 조정해 주시면 안 될까요?" 했더니 정색을 하시면서 "법에 딱 적힌 요율이라 깎아주면 법에 걸려요"라고 하셨습니다.

그때는 어리숙해서 그런 줄 알고 120만 원을 다 드렸지만, 나중에 공인중개사법을 공부하고 나서 머리를 쳤습니다. 공인중개사법 제32조에 적힌 요율은 고정 가격이 아니라 '이 금액 이상 받으면 처벌받는 최고 한도(상한선)'일 뿐입니다.

즉, 상한선 아래에서는 얼마든지 소비자와 중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다.

2026년 주택 거래금액별 중개보수 법정 상한요율표

내가 계약하려는 집의 법정 상한선이 얼마인지 먼저 머릿속에 넣어두세요.

#### 1. 매매 / 분양권 계약

• 5천만원 미만: 상한 0.6% (한도액 25만원)
• 5천만원 ~ 2억원 미만: 상한 0.5% (한도액 80만원)
• 2억원 ~ 9억원 미만: 상한 0.4% (한도액 없음)
• 9억원 ~ 12억원 미만: 상한 0.5%
• 12억원 ~ 15억원 미만: 상한 0.6%
• 15억원 이상: 상한 0.7%

#### 2. 전세 / 월세 임대차 계약

• 5천만원 미만: 상한 0.5% (한도액 20만원)
• 5천만원 ~ 1억원 미만: 상한 0.4% (한도액 30만원)
• 1억원 ~ 9억원 미만: 상한 0.3%
• 9억원 ~ 12억원 미만: 상한 0.4%
• 12억원 이상: 상한 0.5%

*(※ 월세 환산보증금 공식: 보증금 + (월세 × 100). 단 합산이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70) 적용)*

부가세 10% 덤터기 10초 만에 잡아내는 법

복비를 계산할 때 중개사가 "부가세 10% 별도입니다"라며 10%를 더 얹는 경우가 많습니다. 이때 무조건 10%를 주시면 안 됩니다.

1. 홈택스 사업자 조회: 국세청 홈택스 메인 화면 [사업자등록상태조회]에서 부동산 사업자등록번호 10자리를 조회합니다.

2. 일반과세자: 부가세 10% 청구 가능 (세금계산서나 소득공제용 현금영수증 의무 발행).

3. 간이과세자: 연 매출 4,800만 원 미만은 부가세 0원, 4,800만~8,000만 원 간이과세자는 최대 4%까지만 청구 가능합니다. 간이과세자가 10%를 요구하면 국세청 탈세 제보 대상입니다.

※ 오늘의 실천 과제: 부동산 가계약금을 넣기 전에 중개사님께 "사장님, 잔금 때 복비는 상한 요율에서 O만 원 조정해서 진행 부탁드립니다"라고 문자나 구두로 미리 합의해두세요.